Mit kell tenni, ha a tulajdonosnak nincs hozzáférése az épületéhez?

   Vett egy épületet azonban felmerült olyan probléma, hogy az épülethez való hozzájutás csak a szomszédos telken keresztül lehetséges? Az ingatlan tulajdonosának mindenekelőtt hozzá kell jutnia az ingatlanhoz ahhoz, hogy tulajdonosi jogát gyakorolhassa és az ingatlant használni tudja. A Polgári Törvénykönyv segítséget nyújt annak a helyzetnek a megoldására, amikor az épület tulajdonosa nem tud bejutni a saját épületébe, mert nincs az ő telkéről kivezető út, hanem ezt csak a szomszédos telken át lehet biztosítani. A megoldás az ún. szolgalmi jog létesítése.

   A szolgalmi jog az ingatlankataszterbe bejegyzett teher. Lényege abban rejlik, hogy az épület tulajdonosa és a szomszédos telek tulajdonosa között jogosultsági és kötelességi viszony jön létre. Az épület feljogosított tulajdonosának joga van meghatározott mértékben áthaladni a szomszédos telken, a másik oldalon pedig a szomszédos telek kötelezett tulajdonosának el kell viselnie az átkelést. Fontos leszögezni, hogy a szomszédos telek tulajdonosának változásával nem szűnik meg a szolgalmi jog. Ez azt jelenti, hogy ha eladnák vagy örökölnék a telket, a jogosult továbbra is használhatja ezt a telket a megszabott mértékű átjárásra.

Szolgalmi jog megállapodás alapján

   Elsősorban érdemes megszólítani a telek tulajdonosát és javasolni neki a szolgalmi jog létrehozásáról szóló megállapodás megkötését. Amit nem szabad elfelejteni a megállapodás során az az, hogy célszerű egyeztetni a részleteket, hiszen ez a legjobb módja a jövőbeli konfliktusok megelőzésének. A megállapodásnak tartalmaznia kell a szerződő felek pontos megjelölését, az ingatlan megjelölését, valamint a szolgalmi joggal járó jogokat és kötelezettségeket. A szerződésben rögzíthető, hogy a szolgalmi jog az épület tulajdonosának csak gyalogos átkelésre, illetve gépjárművel, állattal való áthaladásra jogosítja őt fel. Javasolt egy geometriai terv elkészítése, amelyből egyértelműen kiderül, hogy a szomszédos telek mely részét használhatja az arra jogosult tulajdonos az épületéhez való hozzáféréshez. Formai oldalról a megállapodást írásba kell foglalni, és a telektulajdonos aláírását hitelesíteni kell. A szolgalmi jog csak az ingatlankataszterbe történő bejegyzés után keletkezik. A szolgalmi joghoz kapcsolódó költségek merülhetnek fel, például az úttest karbantartása, ezért a szerződő felek megállapodhatnak e költségek arányos felosztásában. Általános szabály, hogy ha a dolgot a tulajdonosa is használja, akkor a költségek a közös használat mértéke szerint mindkét felet terhelik.

Szolgalmi jog bírósági úton

   Abban az esetben, ha a szomszédos telek tulajdonosával nem jön létre olyan megállapodás, amelyen keresztül az épületbe való bejutás biztosítható, bírósági úton szolgalmi jog megállapítását kell követelni.

   Mivel az ilyen átjárás a szomszédos telken keresztül egyúttal a szomszédos telek tulajdonosának tulajdonjogába való beavatkozást jelenti, a bíróságnak nem csupán a szolgalmi jog tárgyi jogi feltételeinek teljesülését kell gondosan értékelnie, hanem mérlegelnie kell a szomszédos telek tulajdonosának tulajdonjogába való beavatkozás arányát is, hiszen azt a lehető legkisebb mértékben kell korlátozni.

   A szolgalmi jog megállapításának tartalmi feltételei, amelyeket teljesíteni kell, a következők: a kérelmezőnek kifejezetten annak az épületnek a tulajdonosának kell lennie, amelyhez hozzáférést kíván biztosítani és az épület tulajdonosa nem egyben a szomszédos telek tulajdonosa. Nem lehet csak például telekhez való hozzáférést igényelni. A szomszédos telek alatt a törvény nem csak a közvetlenül szomszédos földet érti, hanem olyan földterületet is, amelyen keresztül az épület tulajdonosa közútra juthat. A bírói gyakorlat tágabb értelmezést alkalmaz az épülettulajdonosok javára, amikor a szomszédos telek értelmezésére kerül sor. A szomszédos telek tehát nem csak a tulajdonos földjével közvetlenül szomszédos földterületet jelenti, hanem mindazokat a területeket is, amelyek az út létesítéséhez szükségesek, vagyis a távolabbi földeket is. Mivel a szolgalmi jog célja a nyilvános kommunikációhoz való hozzáférés biztosítása, a szomszédos telek minden olyan telek, amelyen keresztül az épület tulajdonosa elérheti a nyilvános kommunikációt.

   Feltétel, hogy a tulajdonos bejutása az épületébe másként nem biztosítható. A bíróság nem állapítja meg a szükséges szolgalmi jogot, ha a kérelmezőnek hozzáférése van a szomszédos telekhez, például, ha a szomszéddal határozott időre szóló szerződést kötött, amely lehetővé teszi az épületbe való bejutást vagy ha a birtokában lévő másik földet használhatja hozzáférésre.

   A szolgalmi jogot észszerű díj ellenében állapítják meg. Ennek a kompenzációnak arányosnak kell lennie azzal a korlátozással, amely a földtulajdonost érinti a szolgalmi jog alapítása következtében.

   A szolgalmi jog megállapításáról szóló döntésnél meg kell határozni, hogy az út hova vezet, valamint a jog gyakorlásának módját és tartalmát. Erre tekintettel ajánlott geometriai tervvel pontosan meghatározni az átjáró vagy kereszteződés útvonalát. Ez meg fogja határozni, hogy egy adott telek melyik része terhelt szolgalmi joggal, és ezért melyik része használható átkelésre.

Szolgalmi jog elbirtoklás alapján

   Szolgalmi jogot lehetséges szerezni elbirtoklás alapján is. Ez azt jelenti, hogy az épület tulajdonosa a telek tulajdonosával kötött megállapodás vagy bírósági határozat nélkül is megszerezheti a szolgalmi jogot. A feltétel az épület tulajdonosának jóhiszeműsége, hogy megilleti őt a szolgalmi jog. A jóhiszeműségnek minden körülményre tekintettel kell lennie, ami azt jelenti, hogy a jogosult meg van győződve arról, hogy a szolgalmi jog megfelelően keletkezett. Az elbirtoklási idő tíz év, csak ezen időszak után keletkezhet az épület tulajdonosának szolgalmi joga.

   Amennyiben Önnek vagy ismerősének jogi tanácsra vagy képviseletre volna szüksége, bátran keressen fel egy ügyvédet vagy ügyvédi irodát, aki az adott jogi területen otthonosan mozog.

JUDr. Bános Róbert

www.banos.sk