Lehetséges eladni a termőföldet, ha annak több tulajdonosa van?

Hogyan támadhatja meg az elővásárlási jogában megsértett társtulajdonos a tulajdonrész eladását?

   Abban az esetben, ha egy dolognak több tulajdonosa van, és az egyik társtulajdonos szeretné átruházni a tulajdonrészét egy harmadik személyre, aki számára nem közeli személy, a többi társtulajdonosnak elővásárlási joga áll fenn. Az elővásárlási jog lényege tehát az, hogy amennyiben egy dolognak több tulajdonosa van és az egyikük úgy dönt, hogy átruházza a tulajdonrészét, köteles ezt először felkínálni a többi társtulajdonosnak, mint az elővásárlási jogra jogosult személyeknek. A társtulajdonosok törvényes elővásárlási joga valós természetű, ami abban nyilvánul meg, hogy nem a meghatározott társtulajdonos személyéhez kötött, hanem magához a tulajdonrészhez, így a dolog közös tulajdonjogával együtt átszáll minden következő tulajdonosra.

   Az elővásárlási jog valódi természetének lényege abban is megmutatkozik, hogy ha egy társtulajdonos a tulajdonrészét anélkül ruházza át másra, hogy ezt először eladásra kínálná az  elővásárlási jogra jogosult társtulajdonosoknak, ez nem vezet ahhoz, hogy a szerződés, amely alapján az új társtulajdonos megszerezte az átruházott tulajdonrészt, abszolút érvénytelen lenne, hanem az elővásárlási jog jogosultja elérheti azt, hogy az új társtulajdonos köteles legyen felkínálni az átruházott tulajdonrész eladását.

A vételi ajánlat követelményei

   Fontos, hogy a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal teljes terjedelmében kell közölni, tehát tartalmaznia kell minden feltételét a tulajdonrészének harmadik személy felé tett felkínálásának, tehát nem csak a vételárat és magát a vétel tárgyát, hanem az összes többi feltételt is, mint például az ár esedékességét és egyéb olyan feltételeket, amelyek befolyásolhatják az elővételi jog érvényesítéséről való döntést.

   A vásárlásra tett ajánlat tartalma tekintetében az csak akkor tekinthető érvényesnek, ha azok a feltételek, amelyekkel a tulajdonrész felajánlásra került a harmadik személy felé, nem térnek el lényegesen azoktól a feltételektől, amelyek szerepelnek a társtulajdonos felé tett ajánlat feltételeitől.

   Amennyiben ezen feltételek az elővásárlási ajánlat megtétele után módosulnak, új ajánlatot kell tenni. Az ajánlat egyoldalú jogi aktus, amelynek a jogi aktusokra és a szerződéskötési javaslat részletein túlmenően meg kell felelnie az előre egyeztetett feltételeknek is, és ha ezek a feltételek nem voltak a megállapodás tárgya, tartalmaznia kell mindazokat a feltételeket, amelyekkel a tulajdonostárs vételre ajánlja fel, és amelyek teljesítésével a jogosult gyakorolhatja elővásárlási jogát.

   A vételár fizetési formája is az ajánlat kötelező része, enélkül az ajánlat nem lenne érvényes. Ha az eredeti társtulajdonos elővásárlási jogának gyakorlására vonatkozó ajánlatban ez hiányozna, ezzel megszegné a törvényből eredő kötelezettséget, hogy az összes feltételt köteles ismertetni.

Az elővásárlási jog létrejöttének feltételei

   Az elővásárlási jog közvetlenül a törvényből ered, létrejöttének feltétele, hogy egy dolog közös tulajdonban legyen, függetlenül attól, hogy a közös tulajdon milyen okból keletkezett. További szükséges feltétel, hogy a társtulajdonos a tulajdonrészét nem olyan személyre kívánja átruházni, aki számára közeli személy.

   A Polgári Törvénykönyv értelmében közeli személy közvetlen hozzátartozó, testvér és házastárs, egymáshoz közel állónak minősülnek a családi vagy hasonló kapcsolatban álló más személyek, ha az egyikük által elszenvedett sérelmet a másik saját sérelemként érzékelné.

   Ebbe a csoportba tartoznak azok a személyek, akiket bizonyos kölcsönös kötelékek kötnek össze. Ezek a személyek vagy családi kapcsolatban (közvetett ági rokonok, különösen nagybácsik és nagynénik, unokahúgok és unokaöccsök, valamint unokatestvérek), vagy hasonló kapcsolatban állnak egymással.

   Hogy pontosan mely személyek sorolhatóak ebbe a kategóriába, a törvény erre a kérdésre nem ad közvetlen választ és nem állapít meg olyan pontos kritériumokat, amelyekből az a következtetés lenne levonható, hogy az alábbi személyek egymáshoz közel állóak. Ez azért van így, mert minden egyes eset egyéni és minden egyes személy közötti kapcsolat egyedi, különböző kötelékeken és körülményeken alapul. Ennek oka az, hogy a közeli személyekről szóló cikkely egyike azon jogi normáknak, amelyeket a jogelmélet viszonylag határozatlan hipotézisű jogi normának nevez. Ez olyan norma, amelynek tartalmát nem jogszabály állapítja meg, hanem ezt a bíróságra hagyja, hogy minden egyes esetben mérlegelje a jogi norma hipotézisének meghatározását az adott körülményekre való tekintettel. Ennek ellenére azonban általánosan kijelenthető, hogy a bíróság figyelembe veszi, hogy ezek a személyek segítik-e egymást, érdeklődnek-e egymás iránt súlyos esetekben, betegség, időskor vagy rászorultság esetén.

Az elővásárlási jog megsértésének következményei

   A társtulajdonos elővásárlási jogának megsértése ahhoz vezet, hogy az új társtulajdonos köteles a dolgot megvételre ajánlani a jogosult társtulajdonos kérelme alapján azon feltételekkel, amelyek szerint az előző társtulajdonosnak eredetileg fel kellett volna ajánlania. Ha az új társtulajdonos nem tesz eleget e kötelezettségének, a jogosult társtulajdonos bíróságon követelheti akaratnyilvánításának helyettesítését bírósági határozattal.

   Az elővásárlási jogra jogosult társtulajdonos az elővásárlásra kötelezett társtulajdonos kötelezettségszegése esetén jogosult választani, hogy perrel fogja kérvényezni a társtulajdonos harmadik személyre történő tulajdonrész átruházásáról szóló szerződés relatív érvénytelenség kimondását, vagy követelni fogja a megszerzőtől (harmadik személytől, mint az eredeti társtulajdonos jogutódjától), hogy az felajánlja neki a megszerzett tulajdonrész megvásárlását ugyanolyan feltételekkel, mint ahogy azokat az eredeti társtulajdonostól vásárolta. Ha az új társtulajdonos nem reagál e kérelemre, a jogosult társtulajdonos bírósági keresetet indíthat a megszerzővel szemben. Ha az új társtulajdonos tehát nem tesz önként vételi ajánlatot, a jogosult társtulajdonos követelheti, hogy az új társtulajdonos akaratnyilvánítását bírósági határozat helyettesítse vagy meg kell elégednie azzal, hogy az elővásárlási joga fennmarad az új társtulajdonossal szemben, ha az a jövőben a közös tulajdonban lévő dolgot kívánná átruházni.

   A fentiekből tehát kitűnik, hogy a megsértett elővásárlási jogból igényét érvényesítő társtulajdonosnak joga van megválasztani, hogy a megsértett elővásárlási jogból a fent említett igényérvényesítési módok közül melyiket kívánja érvényesíteni. Ugyanakkor több igény egyidejű érvényesítésére, illetve esetleges perek formájában történő érvényesítésére nincs lehetősége.

   Amennyiben az elővásárlási jogában megsértett társtulajdonos bírósághoz fordul, hogy az új társtulajdonos akaratnyilvánítása bírósági úton legyen helyettesítve, azaz, hogy vele adásvételi szerződést kössön, a bírósági kérelemnek tartalmaznia kell a szerződés szövegét ugyanazon feltételek alapján, mint abban a szerződésben, amely alapján az új társtulajdonos az elővásárlási jogot sértve megszerezte a közös tulajdonban lévő dolgot.

   Amennyiben úgy gondolja, hogy egy másik társtulajdonos tulajdonrészének átruházásakor nem voltak teljesítve az elővásárlási jogával összefüggő feltételek és Önnek vagy ismerősének jogi tanácsra vagy képviseletre volna szüksége, bátran keressen fel egy ügyvédet vagy ügyvédi irodát, aki az adott jogi területen otthonosan mozog.

JUDr. Bános Róbert

www.banos.sk