Ha úgy döntött, hogy eladja vagy elajándékozza az ingatlanát gyermekeinek, de szeretné továbbra is használni ezt, érdemes jogilag biztosítani, hogy a gyermekei ne tudjanak olyan cselekményeket véghez vinni, amelyek veszélyeztethetik az ingatlant. Ebben az esetben, ha Ön már nem is lesz az ingatlan tulajdonosa, lehet élethosszig tartó használati joga.
Azok a szülők, akik életük során kívánják rendezni az ingatlanaikat, általában élethosszig tartó használati jogot állapítanak meg, ezzel megakadályozva, hogy ezek az ingatlanok az örökségbe kerüljenek, ami egyben az öröklési eljárás költségeinek szükségtelen növekedését eredményezné. Emiatt gyakran ajándékozási szerződéssel ruházzák át ingatlanaik tulajdonjogát, egyúttal e szerződésben az ingatlan életre szóló lakhatási és használati jogát alapozzák meg, és így biztosak lehetnek abban, hogy nem maradnak fedél nélkül a fejük felett.
Ez a használati jog keletkezhet külön írásbeli megállapodással vagy adásvételi, illetve ajándékozási szerződés alapján, melyben bele lehet foglalva a használati jogról való megegyezés. Függetlenül attól, hogy az élethosszig tartó használati jogot külön szerződéssel vagy a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés részeként állapítják meg, azt írásban kell megállapítani, a kötelezett aláírását szükséges hitelesíteni, ezután az ingatlankataszterbe való bejegyzés szükséges. Ha például a használati jogról való megegyezés az ajándékozási szerződés része, mindkét fél aláírását hitelesíteni kell, tehát azét, aki átruházza az ingatlanhoz kötött tulajdonjogát és szintén a megajándékozottét, aki egyben a kötelezett fél is, aki a jogosult élete alatt köteles elviselni, hogy az használhatja az ingatlant.
Érdemes figyelembe venni, hogy csak az ingatlankataszterben történő bejegyzéssel kezdenek érvényesülni a használati jog reáljoghatásai, ami azt jelenti, hogy a jogosult az ingatlan lakhatási és használati jogát bárkivel szemben érvényesítheti. Ennek a tárgyi és jogi hatásai azt is jelentik, hogy a többi tulajdonosnak tiszteletben kell tartania az jogosult személy lakhatási és használati jogát.
Az adott ingatlanhoz kötött használati jog feljogosítja azt a személyt, akinek javára ezt megállapították – tehát a jogosult személyt az ingatlan térítésmentes használatára, másrészt kötelezi a tulajdonost az ingatlan - a terhelés által kötelezettet az ingatlan használatának elviselésére.
Az élethosszig tartó ingatlanhasználati jog „in personam” jog, ami azt jelenti, hogy ez egy meghatározott, általában természetes személyt illet meg. Az ilyen meghatalmazott személyt egyénileg határozzák meg, és az ingatlan élethosszig tartó használati joga csak őt illeti meg. Mivel ez a személyi terhelés mindig meghatározott személyre vonatkozik, így többnyire annak időtartama is a személy élettartamához kötött.
Élethosszig tartó használati jog keletkezése és megszüntetése
Az élethosszig tartó használati jog megszerzéséhez ingatlankataszteri bejegyzés szükséges. A fentiekből tehát az következik, hogy nem elegendő az e terhelés megállapítására vonatkozó szerződést írásban megkötni, hitelesíteni az aláírásokat, hanem javaslatot kell tenni az ingatlan kataszterbe, hogy ez a használati jog be legyen jegyezve, mert ez csak az ingatlankataszterbe történő bejegyzés után jön létre. Ezt követően az élethosszig tartó használati jog a jogosult halálával szűnik meg. Megszűnhet azonban a jogosult halála előtt is, ha a felek megegyeznek a megszűnéséről. A szerződés, mint kétoldalú jogi aktus által történő megszüntetéséhez azonban ismét ingatlankataszteri bejegyzés szükséges. Ezt a használati jogot meg lehet szüntetni akkor is, ha a felek közötti kapcsolatban durva aránytalanság lép fel.
Ha a terhelés és a jogosult haszna közötti aránytalanság lép fel, a bíróság dönthet úgy, hogy ezt a használati jogot korlátozza vagy törli ésszerű kártérítésért. A jog törléséhez szükséges, hogy olyan változás, aránytalanság lépjen fel a terhelés és a jogosult haszna között, ami a használati jog keletkezése után lépett fel és tartós jellegű. Ennek az állandó változásnak léteznie kell a bírósági határozat meghozatalakor.
A bíróság a döntéshozatalnál összehasonlítja a használati jog létrejöttekor fennálló viszonyokat a később keletkezett feltételekkel. Annak ellenére is, hogy ha meg is történt a körülmények változása és adott továbbá a terhelés és a kedvezményezetti haszon közötti aránytalanság, a használati jog törlésének feltételei nem teljesülnek, ha ez az aránytalanság már a használati jog keletkezése előtt is fennállt.
A hatályos jogszabályok szerint a terhelésnek megfelelő jog elévül, ha azt tíz éve nem gyakorolták. Ez azt jelenti, hogy az élethosszig tartó ingatlanhasználati jog is elévül, ha a jogosult azt nem veszi igénybe - tartósan más helyen lakik, nem használja az ingatlant. Ha az ingatlan tulajdonosa meg akar szabadulni a bejegyzett tehertől, és elérni kívánja annak törlését az ingatlankataszterből, pert indíthat a terhelés megszüntetésére. A használati jog elévülése a jogosult szempontjából e jog érvényesíthetőségének jelentős gyengülését jelenti. Az elévülési idő lejártával kapcsolatban emlékezni kell arra, hogy a terhelésnek megfelelő jog nem évül el, ha azt a tízéves elévülési idő alatt legalább egyszer gyakorolták. Ekkor a használat után új tízéves elévülési idő kezdődik.
Bírósági indítványban, mellyel a használati jog törlését kérvényezik, a felperes tehát hivatkozhat a használati jog elévülésére, ha ez a 10 évig nem volt teljesítve. Amennyiben az alperes nem ért egyet a használati jog törlésével elévülés alapján, védekezhet azzal, hogy nem önként nem élt a használati jogával. Előfordulhat olyan eset, hogy az alperes csak azért nem tudta igénybe venni az ingatlant, mert a felperes megakadályozta az alperes belépését az ingatlanba, pedig az többször is kért tőle hozzáférést az ingatlanhoz. Az alperes kérte a felperest, hogy adja át neki az ingatlan kulcsait, de kérésére nem reagált.
Az ingatlan használatával kapcsolatos költségek
A jogosult javára szóló élethosszig tartó ingatlanhasználati jog kapcsán felmerül az is, hogy az adott ingatlan használatával járó költségek hogyan oszlanak meg. Ha a felek nem állapodtak meg másként, az a személy, aki jogosult az ingatlan használatára, köteles viselni annak megőrzésének és javításának ésszerű költségeit; ha azonban a dolgot a tulajdonosa is használja, úgy e költségeket a közös használat mértéke szerint köteles viselni. A szerződő felek természetesen megállapodhatnak abban, hogy a szolgalmi jog jogosultjának az ingatlan használatáért semmilyen költséget nem kell viselnie.
Amennyiben Önnek vagy ismerősének jogi tanácsra vagy képviseletre volna szüksége, bátran keressen fel egy ügyvédet vagy ügyvédi irodát, aki az adott jogi területen otthonosan mozog.
JUDr. Bános Róbert
Menü |