Régi épületek kataszteri bejegyzése

„Legem brevem esse oportet, quo facilius ab imperitisteneatur”

A törvény legyen rövid, hogy a jogban járatlan ember is megértse és be tudja tartani (Seneca)

   Ezt a Seneca-tól idézett alapelvet, amellyel nem szokványos módon kívánom felvezetni rovatunk jelenlegi témáját, véleményem szerint többször kellene hangsúlyozni a törvényhozóknak, kiváltképpen az ingatlanokat érintő törvények és szabályozások vonatkozásában. Meg kell jegyezni, hogy írásaimtól eddig sem állt távol az ingatlanjogi problémák elemzése, amely legtöbbször a tulajdonlás magánjogi aspektusait vizsgálta. A földrendezésről és a mezőgazdasági földek bérléséről szóló törvények módosítása viszont olyan fokozott figyelmet hozott a jogviszonyok kívánt rendezésében, hogy közjogi szempontokat vizsgálva egyre nagyobb az igény a régi tulajdonjogok jelenleg hatályos törvények szerinti bejegyzésének az átvilágítására. Aktuális rovatunkban foglalkozzunk az 1976. október 1-e előtt épült épületek kataszteri bejegyzésének a kérdésével.

   1976. október 1-én emelkedett hatályra a Tt. 50/1976 számú, területrendezésről és az építési rendtartásról szóló törvény, röviden építésügyi törvény, amely közel 40 módosítást követően a területrendezés alapelvei mellett a mai napig szabályozza az építésügyi eljárás menetét, valamint az építésügyi eljárásban érintett felek jogait és kötelezettségeit. Ez a törvény, amely mára teljes rekodifikációra szorulna, a mai értelemben bevezette, hogy az építkezések, valamint azok módosítási és karbantartási munkálatai csak az építési engedély alapján vagy az építésügyi hivatalnál tett bejelentés alapján valósulhatnak meg. 1976-tól érvényes továbbá az a jelenleg is aktuális szabály, amely szerint a befejezett építményt, esetleg annak önálló használatra alkalmas vagy módosított részét, amennyiben ezek az építkezési munkálatok építési engedélyhez voltak kötve, csak a használatbavételi határozat alapján lehet használni. Az ingatlanokhoz fűződő tulajdonjog megszerzésével kapcsolatban fontos megjegyezni, hogy 1951 és 1964 között, a régi Polgári Törvénykönyvszerint a tulajdonjog átruházását maga a szerződés foglalta magába azzal, hogy a tulajdonjog átruházásának nyilvántartásba vétele nem volt kötelező. Ezt a Tt. 40/1964 számú, Polgári Törvénykönyv módosította, amely 1964. április 1-én vált hatályossá és amely számtalan módosítással a magánjogi viszonyok legfontosabb kódexeként szerepel a mai napig. Az „új” Polgári Törvénykönyv szerint az ingatlan szerződéses átruházásánál a tulajdonjog már az adott szerv jegyzékébentörténő bejegyzéssel jött létre.A tulajdonjogok bejegyzésének módja és illetékessége ez után több mint 30 évig alakult, az állami közjegyzői hivataltól egészen a mai kataszteri hivatalokig. Az általunk jól ismert és ma működő kataszteri jegyzék, mint a földrészletek és az egyéb ingatlanok (építmények, épületek) adatainak, valamint a hozzájuk fűződő jogainak a település szerinti jegyzéke 1996. január 1-vel kezdett el működni, a jelenleg is érvényes Tt. 162/1995 számú kataszteri törvény hatályosságának a napjával.

   Bár az említett történelmi mérföldkövek csak érintőlegesen nevezik meg az ingatlanokhoz fűződő jogviszonyok alakulásának az egyes pontjait, láthatjuk, hogy az ingatlanok megszerzése és későbbi jegyzéke, főként az aktuális politikai rendszer kívánalmai szerint sokat változott a múlt század második felében. Mindemellett az ingatlanoktulajdonosai, vagy a tulajdonosok jogutódjai nem mindig tudtak igazodni az említett változásokhoz, miközben ők az érintett ingatlanokat a mai napig használják és a tulajdonukban tudják úgy, hogy a tulajdonjoguk bejegyzése nem felel meg a jelenleg érvényes és hatályos törvényekben meghatározott szabályoknak.A pontatlanságokra gyakran csak az ingatlanok eladásánál, öröklésénél, a tulajdonnal való rendelkezésnél vagy éppen egy törvénymódosítás során derül fény, természetesen ezzel időveszteséget, többletköltséget és aggodalmat okozva az érintett feleknek. Ezzel kapcsolatban fontos megjegyezni, hogy a tulajdonjog az egyik legteljesebb, törvények és alkotmány által védett és garantált dologi jog, amely nem évül el és törvényes okok híján nem is vész el.Ahogy már említettem a pontatlanságok „csupán” időigényes eljárást és esetleges többletköltségeket vonnak maguk után, ezekkel egy esetleges törvénymódosításig sajnos kötelező rosszként számolni kell. Az 1976. október 1-e előtt épült épületek kataszteri bejegyzésénél az eredeti dokumentáció mellékelésével az érintett községnél kell kérvényezni egy értesítés kiadását, amelyben a község igazolja az épület megépítésének az évét, az építő személyét és az épület házszámát, amennyiben az meg lett határozva. Egyes szakvélemények szerint az épület beméréséről szóló geometriai tervet csak akkor kell elkészíttetni, ha az épület berajzolása nem szerepel az adott kataszteri térképen, ezzel a véleménnyel kapcsolatban viszont javaslom, hogy az adott illetékességű kataszteri hivatallal inkább előre konzultáljuk.

   Mivel teljesen más aspektusból kell megközelíteni az esetleges régi telekrészek vagy régi kisépületek (garázsok, nyárikonyhák stb.) kataszteri bejegyzését, a szűkös terjedelmi korlátokra hivatkozva jelenlegi rovatunk tartalmát vitaindítóként és a problematikába való bevezetésként szántam publikálni. Nem tartom kizártnak, hogy a cikk elolvasását követően olvasóink fokozottabb figyelmet fordítanak majd tulajdonuk bejegyzésének a megvizsgálására, amely lépését mindenképpen hasznosnak tartom a tulajdonunkkal való jövőbeli rendelkezésnek a céljából.

   Ez a jogi tanácsadás nem teljeskörű; a korlátozott kérdésfeltevés, valamint a szűkös terjedelmi korlátok folytán nem minden esetben alkalmas az adott probléma mindenre kiterjedő megválaszolására, valamint a teljes jogi vélemény kialakítására. Ennek következtében sem a szerkesztőség, sem pedig a választ adó ügyvéd nem vállal teljeskörű felelősséget az adott jogi tanács gyakorlatban való felhasználásáért. A felmerült jogi problémájával kapcsolatos végső döntése előtt mindenképpen konzultáljon jogi képviselőjével.