Hogyan lehet újabban ingatlanokat szerezni, és hogyan ne veszítsük el a meglévőket?

   Az előző civilizációk földjeinek elkerítése kétségtelenül a tulajdonjog létrejöttét jelentette. Manapság azonban már nem elég kerítést építeni ahhoz, hogy valaki az adott területhez megszerezze a tulajdonjogot, még az úgynevezett elbirtoklással sem.

   Elbirtoklással, minden törvény által előírt feltétel teljesítése mellett, meg lehet szerezni a tulajdonjogot, valamint ugyanúgy a haszonélvezeti jogot is. Mindehhez szükséges, hogy az egyén abban a tudatban birtokoljon, hogy az ingatlan az övé, hozzá tartozik, hogy a birtoklás indokolt és jogos legyen, emellett az elbirtoklási idő is meglegyen, mely tíz év. Ebbe az időtartamba természetesen bele kell számolni a jogelőd elbirtoklási idejét is. Minden előírt feltétel teljesülése után pedig lehetőség nyílik az elbirtoklás formájában megszerzett tulajdonjogot bejegyeztetni a kataszterbe. E cél eléréséhez azonban szükség van egy elbirtoklásról szóló közjegyzői bizonylatra, vagy egy államigazgatási szerv, illetve bíróság által kiadott döntésre. Alátámasztásként elég néhány szomszéd becsületbeli nyilatkozata, melyben kijelentik, hogy az egyén jóhiszeműen használja a földet, abban a tudatban birtokolja, hogy az az ő tulajdona, gondozza azt, kaszálja, ezért minden bizonnyal valóban az ő tulajdonába tartozik. Ezt mondhatni bárki megtenné, akár egy apró adomány fejében, egy kolbászért, féldeciért, bármiért. Az önkormányzat fenntartásainak ebben az esetben szinte semmi súlya nincs, ezért a gyanús földátadások viszonylag egyszerű formalitások segítségével történnek meg. Még ha az adott föld valakihez tartozik is, az érintett személynek nincs lehetősége honnan megtudni, hogy földjét elbirtoklás útján megszerezték.

Bízni kell, de ellenőrizni sosem árt!

   A közjegyzők és hivatalok hatásköre sem elég a birtokló személy jóhiszeműségének, azaz azon tudatának, hogy a földterület hozzá tartozik, megfelelő kiértékeléséhez. Ezért a polgári perrendtartásról szóló törvény módosítása ez év májusának hatályával egy teljesen új eljárást vezetett be az elbirtoklás megerősítésére. Az ingatlan tulajdonjogának, illetve a haszonélvezeti jognak megszerzését elbirtoklás során kizárólag a bíróság fogja megerősíteni. Az eljárásnak kétség kívül kötelezőnek kell lennie, vagyis annak a személynek, aki azt állítja, hogy elbirtoklás útján megszerezte a tulajdonjogot, 99,50,- eurós díj ellenében egy javaslatot kell benyújtania az elbirtoklás megerősítésére szolgáló eljárás kezdetére. Ebben az esetben az illetékes bíróság a kérdéses ingatlan elhelyezkedése alapján lesz meghatározva. A javaslat benyújtója mellett az eljárás résztvevői lesznek az erdőterület és a Szlovák Földalap ügyintézői is. Az indítványozónak már a benyújtott javaslatban igazolnia kell azokat a tényeket, amelyek bizonyítják, hogy a föld elbirtoklására, illetve a haszonélvezeti jog létrejöttére vonatkozó feltételek teljesültek. A bíróság azonban maga is lefolytathatja a vizsgálatot és megfelelően ellenőrizheti az állított tények helyességét. Ha az indítványozó igazolni tudja, hogy az elbirtoklás által történt tulajdonjog vagy a haszonélvezeti jog létrejöttének minden feltétele teljesítve van, a bíróság egy felhívó határozatot ad ki. Itt kezdődik a saját jogaikat nem ismerő földtulajdonosok védelme.

Minden erőfeszítés közzé lesz téve, ami a birtoklást illeti!

   A felhívó határozat célja olyan emberek tájékoztatása, akiket az adott elbirtoklás érinthet, például a tényleges tulajdonosok, esetleg örökösök, mégpedig arról, hogy a javaslat benyújtója kérvényezi az elbirtoklás útján történő tulajdonjog vagy haszonélvezeti jog megszerzésének jóváhagyását, igazolását. Ezen határozat tartalmát fogja képezni a bíróság felhívása az elbirtoklás megerősítésére vonatkozó kifogások érvényesítésére, melyeket egy meghatározott ideig lehet majd benyújtani az illetékes bíróságra. A kifogások benyújtásának határideje azonban nem lehet kevesebb, mint a határozat közzétételétől számított hat hónap. A határozat azonnal kézbesítve lesz a javaslat benyújtójának, a tulajdonlapon szereplő személynek, az erdőterület kezelőjének, a Szlovák Földalapnak, annak a régiónak a székhelyén található járási hivatalnak, amelynek területén az eljárás tárgyát képező ingatlan megtalálható, valamint a kataszteri ingatlanokért felelős járási hivatalnak. Ezen kézbesítés mindenekelőtt az elbirtoklásról szóló eljárás lefolyásával kapcsolatos megjegyzések és kifogások hozzáfűzésének céljából fontos. A felhívásról szóló határozatot nyilvános rendelet formájában késedelem nélkül közzéteszik továbbá a Kereskedelmi Közlönyben és annak az önkormányzatnak a hivatalos hirdetőtábláján is, amelynek a kataszteri területén az eljárás tárgyát képező ingatlan megtalálható. A nyilvános rendelet a tömegtájékoztatási eszközökön keresztül is közzétehető majd, azaz regionális újságokban vagy a rádióban is. A fent említett eljárás célja lényegében megakadályozni a földek rövid időn belül és a nyilvánosság háta mögötti megszerzését.

Miként jár el a bíróság a kifogások benyújtása után?

   A bíróság értékeli a benyújtott megjegyzéseket és kifogásokat, elvégzi a szükséges vizsgálatot és eldönti, hogy azok indokoltak-e. Amennyiben indokoltak, a javaslatot egy határozattal elutasítja, és az elbirtoklás útján történő tulajdonjog megszerzése nem jön létre. Ha a bíróság nem utasítja el a javaslatot, határozatot ad ki, amely megerősíti az elbirtoklást. Ez abban az esetben is érvényes, ha a megjegyzések, kifogások benyújtására meghatározott idő lejár anélkül, hogy bárki bármi fajta kifogást benyújtott volna, vagy a benyújtott megjegyzések, illetve kifogások alaptalanok voltak. A jogerős elbirtoklás alapján történő tulajdonjog megszerzéséről szóló határozat mindenkit kötelez. Fontos azonban, hogy a kiadott határozat nem gátolja meg azokat a személyeket, akik ezzel a fajta tulajdonjog megszerzésével érintettek, és akik az önhibájukon kívül nem nyújtottak be kifogásokat, hogy kérvénnyel igényeljék az ingatlanhoz való jogukat, természetesen ha ezen kérelmüket tényekkel alá tudják támasztani.

JUDr. Bános Róbert

www.banos.sk