Az engedély nélküli építkezések jogi következményei

   Évről évre nő az engedély nélküli építkezések száma. Ennek oka főként abban keresendő, hogy az emberek egy része fittyet hány a szükséges formaságokra vagy csupán nem ismeri az erre vonatkozó jogszabályokat.

   Amennyiben a jelenleg érvényben lévő törvény és a végrehajtási előírásai vagy külön előírások nem rendelkeznek másként, minden típusú építkezéshez építési engedély szükséges, tekintet nélkül azok építési és műszaki kivitelezésére, rendeltetésére és időtartamára; építési engedély szükséges az építmények módosításához is, elsősorban hozzáépítés, felépítmény elhelyezése és építészeti kiigazítások esetén.

  Illegális építménynek minősül minden olyan építmény, amely vagy építési engedély nélkül épült vagy azzal ellentétesen. Sajnos kis országunkban gyakran találkozhatunk ilyen esetekkel, amikoris az építtetők figyelmen kívül hagyják az építésügyi törvény által előírt kötelezettségeket. Ennek oka legtöbbször az, hogy az építésügyi hatóságra bízzák az épület utólagos legalizálását. Az engedély utólagos kiadásának díja csupán egyike azoknak a költségeknek, amelyek az engedély nélküli építmény legalizálására szolgálnak. Az építésügyi hatóság bírságot szabhat ki arra az építtetőre, aki építési engedélyhez kötött munkát engedély nélkül vagy az engedélytől eltérő módon végez, illetve végeztet. Mivel tehát az építési engedély nélküli építkezés szabálysértésnek minősül, ezért ilyen esetekben a törvényszegőre az építésügyi hatóság 33 193 euróig terjedő bírságot szabhat ki. Jogi személy esetén ez az összeg meghaladhatja a 166 ezer eurót is.

Superficies solo non cedit

   A szlovák jogrendszerben 1950-ben vezették be ezt az elvet, mely szerint a telek tulajdonosának és a rajta elhelyezkedő épület tulajdonosának nem kell azonos személynek lennie. Szlovákia jelenleg azon kevés államok közé sorolandó, ahol az említett szabály van érvényben. Míg más országokban a telek tulajdonosának és a rajta álló épület tulajdonosának ugyanazon személynek kell lennie.

A jogosulatlan és szabálytalan építés jogi jogkövetkezményei

   A szlovák Polgári Törvénykönyv védelmet nyújt a földtulajdonos számára arra az esetre, ha annak tulajdonjogait megsértik. Ha ugyanis valaki idegen telken hoz létre építményt, bár erre nem jogosult, a bíróság a telek tulajdonosának indítványára úgy határozhat, hogy az építményt annak a költségén kell eltávolítani, aki az építményt emelte. A törvény szerint amennyiben az ilyen építmény eltávolítása nem lenne célszerű, a bíróság a telek tulajdonosának tulajdonába utalja azt térítés ellenében, amennyiben a telek tulajdonosa ezzel egyetért. A jogosulatlan építkezéssel kapcsolatos jogi pereket nehéz bizonyítani, így a bíróságok az ilyen esetekben nincs egyszerű dolga dönteni, hiszen számos fontos szempontot kell figyelembe vennie. Ilyen szempontnak számít az építtető vagy a földtulajdonos jóindulata. Ugyanis, ha a földtulajdonos tudatában volna annak, hogy az építtető a tulajdonában lévő földterületen jogosulatlan építést folytat, de megvárná az építkezés befejeztét, az kétségtelenül befolyásolná a bíróság döntését az ügyben. Az sem kizárt, hogy a bírósági per következtében a telek az épület tulajdonosának tulajdonába kerül. Ez azonban csak nagyon ritka esetekben fordul elő. A szakértők többsége viszont azt az álláspontot vallja, hogy csupán a telek tulajdonosa követelheti az építmény eltávolítását és a tulajdonjog átruházását. Ezt a bírósági döntések többsége is alátámasztja. A törvény lehetőséget nyújt a jogviszony más, megfelelő módon történő rendezésére is, méghozzá úgy, hogy térítés ellenében dologi teher létrehozását szorgalmazza, amely elkerülhetetlenül szükséges ahhoz, hogy az építményhez fűződő tulajdonjogot gyakorolni lehessen. A dologi teher létrehozása a telek tulajdonosát korlátozhatja tulajdonosi jogaiknak az érvényesítésében.

Jogalap nélküli gazdagodás és pénzügyi elégtétel követelése

   Aki másnak a rovására jogalap nélkül gazdagodik, köteles ezt a gazdagodást visszatéríteni. Jogalap nélküli gazdagodásnak számít az a vagyoni előny, melyet jogalap nélküli teljesítéssel, érvénytelen jogügyletből származó teljesítéssel vagy olyan jogcímen való teljesítéssel szereztek, mely később elesett, valamint a tisztességtelen forrásokból szerzett vagyoni előny. Amennyiben a telek az Ön tulajdonában van, az épület tulajdonosa jogos indok nélkül használta az Ön földjét, tehát az Ön kárára, idézőjelben, indokolatlanul, jogalap nélkül meggazdagodott, ígyhát Önnek lehetősége van megfelelő elégtételt kérni, amely pénzben is követelhető. Vigyázni kell azonban, az elévülési idővel. A jogalap nélküli gazdagodásból való teljesítés kiadatásához való jog attól a naptól számított két év elteltével évül el, mikor a jogosult tudomást szerez arról, hogy a jogalap nélküli gazdagodásra sor került, és arról, hogy ki az, aki az ő kárára gazdagodott. Az ilyen esetekben fontos a jogalap nélküli gazdagodás összegének megállapítása, amelyet több tényező is befolyásol. Az összeg megállapításánál fontos szempontnak számít például a telek elhelyezkedése vagy annak rendeltetésszerű használata is. Az építésügyi törvény sajnos ezen a téren már kissé elavultnak vagy hiányosnak látszik, ezért szükség volna egy alapos törvénymódosításra.

Az engedély nélküli építkezés büntetőjogi következményeket is vonhat maga után

   A szlovák Büntető Törvénykönyv kimondja, hogy aki építkezési engedély nélkül vagy abba ütköző módon épületet vagy épületrészt emel, miközben az építészeti előírások értelmében nem egyszerű vagy kisméretű építményről van szó, és ezáltal a telek tulajdonosa vagy személyek valamely csoportjának súlyos jogsérelmet okoz, két évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő. A büntetés három évtől öt évig terjedő szabadságvesztés, ha az előző mondatba foglalt cselekményt különös, az eltelt huszonnégy hónap során hasonló cselekményért már szankcionált visszaesőként, illetve ilyen cselekmény miatt kiszabott büntetését letöltött visszaesőként követik el. A gyakorlatban az engedély nélküli építkezés következményeként kiszabott börtönbüntetés viszont ritka. A különböző építtetőknek, befektetőknek és az építési folyamatban részt vevő más szervezeteknek sokkal gyakrabban kell tartaniuk a bírság kiszabásának lehetőségétől.

   Amennyiben Ön vagy valamely ismerőse is hasonló problémával küzd, ne habozzanak szakemberhez fordulni. A tisztánlátás érdekében érdemes ügyvédhez fordulni.

JUDr. Bános Róbert

www.banos.sk