Tulajdonjog szerzése elbirtoklás alapján

   A gyakorlatban gyakran előfordul, hogy egyes ingatlanok valaki hosszútávú használatában állnak anélkül, hogy ez a bizonyos személy a tulajdonlapon hivatalosan vezetve lenne, mint tulajdonos. Az ilyen helyzetek megoldására szolgál a Polgári Törvénykönyv nyújtotta lehetőség, mégpedig az elbirtoklás intézménye. Az elbirtoklás a tulajdonjog megszerzésének eredeti módja, melynek törvényes feltételeinek a teljesítésekor ugyanolyan tulajdonossá lehetséges válni, mint például adásvételi, ajándékozási szerződéssel vagy öröklés alapján.

Az elbirtoklás törvényes feltételei

   Az elbirtoklásnak pontos, törvényileg megszabott feltételei vannak. Feltétel, hogy az adott dolog, ingóság vagy ingatlan alkalmas legyen az elbirtoklásra. Az elbirtoklás alól ki vannak zárva azok a dolgok, amelyek kizárólag az állam vagy a törvény által megjelölt jogi személyek tulajdonát képezhetik. Továbbá fontos, hogy az adott ingóság vagy ingatlan jogszerűen kerüljön a személy birtokába, illetve, hogy azt sajátjaként birtokolja. Feltétel, hogy elteljen a törvényileg megszabott elbirtoklási idő, mely az ingóságok esetében három évet jelent és az ingatlanok elbirtoklásához elengedetlen a tíz évnyi idő eltelte. Az adott időtartamnak folyamatosan kell eltelnie, hiszen az egyes időszakokat, melyek között megszakítás történt, nem lehetséges összeszámolni. A jogosult személy viszont beszámíthatja a jogelődje vagy jogelődjei elbirtoklási idejüket, ha azok egymást követőnek minősülnek.

 Hogyan lehet az elbirtoklás alapján szerzett tulajdonjogot bejegyezni?

   A fent említett feltételek teljesítésekor tulajdonjog szerzésre kerül sor. Annak ellenére, hogy az elbirtoklás alapján történő tulajdonjogszerzés az elbirtoklási idő elteltével történik, az ingatlanok esetében még elengedhetetlen az ingatlan nyilvántartásba való bejegyzés. A tulajdonjog az ingatlan nyilvántartásba való bejegyzéséhez szükséges rendelkezni olyan okirattal, amely bizonyítja az elbirtoklás útján megszerzett tulajdonjogot.

   Tekintettel arra, hogy az ingatlan, amely elbirtoklás útján annak a személynek a tulajdonát képezi, aki teljesítette az elbirtoklás feltételeit, nem válik automatikusan azzá a tulajdonossá, akinek a tulajdonjoga be van jegyezve az ingatlan nyilvántartásba, szükséges megtenni a további lépéseket. Első lépésként szükséges az illetékes bírósághoz fordulni és indítványozni az elbirtoklás elismerését. A bíróság helyi illetékességét az ingatlan helye szerinti körzet határozza meg. Az indítványnak tartalmaznia kell azoknak a tényeknek a leírását, amelyekből az következik, hogy a kérelmező teljesítette az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez szükséges feltételeket, az ingatlan pontos megjelölését, illetve annak az időpontnak a feltüntetését, amikor a kérelmező szert tett az ingatlanhoz fűződő tulajdonjogra elbirtoklás útján.

   Az indítvány beadása után a bíróság megvizsgálja, hogy a javaslatot tevő által benyújtott dokumentumok alapján sor került-e az elbirtoklás feltételeinek a teljesítésére. Ha a bíróság az elbirtoklás feltételeit teljesítettnek ítéli meg, felszólító határozatot ad ki, amelyet közzétesz a Kereskedelmi Közlönyben és az önkormányzat hatósági hirdetőtábláján és kézbesíti az eljárás részvevőinek. Az elbirtoklási eljárásban részt vesz az indítványozó félen kívül az, aki a tulajdonlapon aktuális tulajdonosként van feltüntetve, illetve aki a felszólító határozat közzététele után hat hónapon belül kifogást emel. Ha az esetleges beadott kifogást a bíróság megalapozottnak ítéli, elutasítja az elbirtoklás elismerését célzó indítványt. Ellenkező esetben a bíróság kiadja a tulajdonjog megerősítéséről, az elbirtoklás elismeréséről szóló határozatot, amely alapján lehetséges kérvényezni a tulajdonjog beírását az ingatlan nyilvántartásba.

    Maga a határozat nem akadálya annak, hogy az ebben az eljárásban érintett személyek fellépjenek a joguk védelme érdekében. Az érintett személyek peres eljárásban igényelhetik a tulajdonjoguk védelmét, mely során bizonyítaniuk kell, hogy azokat a kifogásokat és tényeket, amelyek igazolják, hogy az elbirtoklás által a tulajdonjoguk megsértésére került sor, nem tudták érvényesíteni a felszólító határozat közzététele utáni megszabott időszakban. Más szóval, ha az adott személynek módjában állt kifogást emelni az elbirtoklás elismerési eljárásban, valószínűleg nem lesz sikeres a per indítványozása esetén.

   A törvény továbbá egyértelműen kimondja, hogy oly módon védett a tulajdonjoga annak, aki azt jóhiszeműen szerezte meg ahhoz az ingatlanhoz, ami a tárgyát képezte a sikeres elbirtoklási eljárásnak, mintha azt a valós tulajdonostól szerezte volna meg. Ez kulcsfontosságú abban az esetben, ha valaki a fent említett peres úton a jogai megszegésére hivatkozva sikeres lesz és a bíróság kimondja, hogy a tulajdonjog őt illeti, nem pedig azt a személyt, akinek az elbirtoklási eljárásban a tulajdonjoga meg lett erősítve.

Az elbirtoklás hosszú és gyakran összetett eljárás

   Abból az okból kifolyólag, hogy az elbirtoklási eljárás kezdeti fázisa kulcsfontosságú, érdemes felkeresni egy ügyvédet vagy ügyvédi irodát, aki az adott jogi területen otthonosan mozog és felméri, hogy az elbirtoklás feltételei teljesítve voltak-e, illetve, hogy az eljárás indítványozása után a folyamat sikerrel tud-e zárulni, azaz a tulajdonjog megerősítésével, az elbirtoklás elismerésével és nem utolsó sorban segíteni tud maga az indítvány helyes elkészítésében.

JUDr. Bános Róbert

www.banos.sk