A közös tulajdon elosztása

   Valamennyien ismerjük azt a szólást, mely a többek által használt közös tulajdonra (lóra) és annak sorsára (túros hátára) utal, jellemezvén, hogy a közös tulajdon rendszerint hamar tönkremegy és/vagy több bonyodalmat okoz, mint a kizárólagos tulajdonjog gyakorlása. Mivel a Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezései szerint egy dolog (akár ingóság vagy ingatlan) több tulajdonos közös tulajdonában is lehet, miközben ez a közös tulajdon lehet osztott vagy osztatlan (az osztatlan közös tulajdon csak házastársak között jöhet létre), a közös tulajdon minden formájának és eshetőségének a felvázolása elméletileg a kimeríthetetlen tárház kategóriájába esik. A végtelen lehetőségek és kombinációk ellenére a gyakorlatban legtöbbször az ingatlanok közös tulajdonlásával kapcsolatos kérdésekkel találkozom, ezért a jelenlegi rovat tartalma részletesen főként a közös tulajdonban lévő ingatlanok elosztására vonatkozik majd.

   A Polgári Törvénykönyv alapvetően a társtulajdonosok megegyezését tartja szem előtt, ami a tulajdonközösség megszüntetését, a közös tulajdon elosztását és a társtulajdonosok kölcsönös elszámolását illeti. Ingatlanok esetében a megállapodást írásba kell foglalni, eközben figyelembe kell venni a tulajdonrészek nagyságát és a dolog célszerű felhasználását. A tulajdonközösség megszüntetésének alapfeltétele az, hogy a dolog osztható legyen, miközben a felosztással jogi értelemben teljesen különálló dolgoknak kell létrejönni. Ingatlanoknál a teljesen különálló dolgok létrejöttét az ingatlannyilvántartásba vett bejegyzési alkalmassággal vizsgáljuk, telkek esetében ez a bejegyzés geometriai terv alapján történik.

   Fontos megjegyezni, hogy az épületek felosztása nemcsak függőlegesen, hanem vízszintesen is lehetséges, ezzel akár különálló lakások vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségek is létrejöhetnek, egy társasház formájában, az egyes lakásokhoz és helyiségekhez tartozó közös tulajdonban lévő részekkel és tartozékokkal. Amikor az épületek felosztását vizsgáljuk, meg kell továbbá jegyezni azt is, hogy az esetek nagy többségében, külön építési munkálatok nélkül az ingatlanok általában önmagukban nem alkalmasak a felosztásra úgy, hogy a különálló részek a felosztást követően célszerűen felhasználhatóvá váljanak. Erre vonatkozóan a bíróságok érdekes ítélkezési gyakorlattal bírnak, mely szerint nem osztható az az épület, melyet csak aránytalan költségek befektetésével elvégzett építési munkálatoknak köszönhetően lehetne felosztani. Bár e tekintetben az aránytalan költségek megítélése, valamint a nevezett bírósági gyakorlat alkalmazása is jogosan válik szubjektívan értelmezhetővé, az épületek felosztásánál mindig célszerű konzultálni az illetékes építésügyi hivatallal, mely az adott épületre vonatkozóan pontos tájékoztatást ad az engedélyezési kötelezettségekről.  

   A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy ha a társtulajdonosok nem egyeznek meg a tulajdonközösség megszüntetéséről, a megszüntetést és az elszámolást valamelyik társtulajdonos indítványára a bíróság hajtja végre. A bíróság eközben csakugyan figyelembe veszi a részesedések nagyságát és a dolog célszerű felhasználását úgy, hogy a dolgot megfelelő térítés ellenében akár aránytalan méretű részekre is oszthatja, vagy dönthet az egyik vagy másik tulajdonos javára szóló szolgalmi jog megalapításáról is. Amennyiben nem lehetséges a dolog jogi értelmezésben való „jó” elosztása, a bíróság a dolgot, megfelelő térítés ellenében, egy vagy több társtulajdonos tulajdonába utalja, figyelembe véve eközben azt, hogy a tulajdonosok a dolgot célirányosan használhassák, vagy akár a társtulajdonos erőszakos viselkedését a többi társtulajdonossal szemben. Utolsó opcióként a törvény kimondja, hogy ha a dolgot egyik társtulajdonos sem akarja, a bíróság elrendeli annak eladását és az eladásból szerzett hasznot részarányosan elosztja. A közös tulajdon elosztásával kapcsolatban zárszóként fontos megjegyezni, hogy a tulajdonközösség megszüntetése és elszámolása nem történhet azon személyek kárára, akiknek jogaik az adott ingatlanhoz kötődnek.

Ez a jogi tanácsadás nem teljeskörű; a korlátozott kérdésfeltevés, valamint a szűkös terjedelmi korlátok folytán nem minden esetben alkalmas az adott probléma mindenre kiterjedő megválaszolására, valamint a teljes jogi vélemény kialakítására. Ennek következtében sem a szerkesztőség, sem pedig a választ adó ügyvéd nem vállal teljeskörű felelősséget az adott jogi tanács gyakorlatban való felhasználásáért. A felmerült jogi problémájával kapcsolatos végső döntése előtt mindenképpen konzultáljon jogi képviselőjével.