Hogyan járjunk el helyesen ingatlan átruházása esetén?

   A társadalom mindennapjainak része az ingatlanok különböző formában történő átruházása egyik személyről a másikra. Adásvételi szerződés, ajándékozási szerződés, vagy akár csereszerződés által is megtörténhet az egyes ingatlanok tulajdonosának, illetve tulajdonosainak személyében történő változás.

   Mik azok a lépések, melyeket szükséges megtennünk a tulajdonlapon szereplő tulajdonos megváltoztatásához?

   Természetesen minden fent említett, vagy egyéb ingatlan átruházási forma esetében a szándékainkat tudatnunk kell az illetékes hivatallal, azaz a földhivatallal. Az e célra szolgáló dokumentum a bejegyzési javaslat, ún. tulajdonátruházási nyilatkozat, melynek beadását követően kezdődik el maga a tulajdonjog átruházására vonatkozó eljárás. A tulajdonjogot illető változás ugyanis attól a pillanattól lép érvénybe, és az ingatlan jogilag akkortól tartozik a másik szerződő fél tulajdonába, amikor a földhivatal kiad egy döntést, melynek értelmében engedélyezi az adott ingatlan átruházását egy másik személyre. Ezzel egyidejűleg a földhivatal ezt hivatalosan is bejegyzi, valamint feltünteti a tulajdonlapon.

   Vigyázat! Az említett bejegyzési javaslatot megfelelően kell megfogalmaznunk ahhoz, hogy a további folyamat zökkenőmentesen lezajljon, és ne forduljon elő olyan kellemetlenség, mely szerint a földhivatal valamilyen oknál fogva megszakítja az eljárást. Abban az esetben, ha ez mégis megtörténne, a földhivatal egy döntést ad ki, melyben felszólítja az adott személyt, ill. személyeket, akik a javaslatot benyújtották, hogy 30 napon belül egy kiegészítés formájában tökéletesítsék a beadott javaslatukat, másképp az egész eljárást leállítja. Amennyiben ez bekövetkezne, az egész menetet elölről kell kezdeni egy új javaslat beadásával, amely nemcsak további költségekkel, de idő- és energiaveszteséggel is jár.

   Mik a helyesen beadott javaslat feltételei?

   A javaslat elengedhetetlen része természetesen a kérelmező személyes adatai – neve, vezetékneve, születési neve, születésének időpontja, személyazonosító száma, álandó lakhelye, állampolgársága -, a javaslat tárgya, melynek lényegében magába kell foglalnia az aktuális és az új tulajdonos személyes adatait a fent említettek alapján, valamint azon okirat megnevezését, melyen a szóban forgó bejegyzést engedélyező eljárás alapszik. Mindezen kívül természetesen szükséges az ingatlan pontos meghatározása, ill. a tulajdonosi részesedés nagyságának pontos megjelölése a tulajdonlapon szereplő adatok feltüntetésének segítségével. Mivel a tulajdonjogot nem csupán egész ingatlanra lehet bejegyezni, ezért fontos pontosan megjelölni az említett tulajdonosi részesedés nagyságának pontosságát. Ha a tulajdonszerzés tehát nem egész ingatlanra vonatkozik, a javaslatban fel kell tüntetni a megszerzett eszmei hányadot.

   Kinek kell cselekednie, és elindítania az eljárást?

   A bejegyzési javaslatot az eljárás egyik résztvevőjének kell benyújtania. Célszerű és ajánlott viszont, ha a javaslaton mindkét szerződő fél fel van tüntetve, mint indítványozó. Ez legfőképpen a fent említett esetleges eljárás megszakítása esetén fontos, mivel a megszakításról szóló döntést a földhivatal kizárólag a javaslat indítványozóinak postázza. Így tehát elkerülhető, hogy valamelyik résztvevő ne szerezzen tudomást a javaslat kiegészítésének szükségességéről. A feleknek ezzel kapcsolatosan lehetőségük van arra is, hogy az általuk kötött szerződésbe belefoglalják azon megegyezésüket, hogy a bejegyzési javaslatot melyikük nyújtja be majd a földhivatalnak. Az ilyen megegyezéssel elkerülhető a későbbi konfliktus, vagy félreértés, esetlegesen az ügy elhúzódása amiatt, hogy mindkét fél a másik indítványozására várna.

A javaslat földhivatalba történő beadásának határideje nincs törvény által meghatározva, de ha a szerződő felek szándékai valódiak, akkor a szerződés aláírása után nincs értelme várakozni, minél előbb be kell nyújtani a javaslatot a földhivatalnak. A bejegyzés nem egyik napról a másikra történik, a földhivatalnak 30 nap áll rendelkezésére, hogy az adott bejegyzési javaslatról döntést hozzon. Sürgősebb esetekben, mikor a szerződő feleknek valamilyen oknál fogva hamarabb szükségük van a bejegyzésre, kérelmezhetik a gyorsított eljárást, melynek értelmében a fent említett határidő a felére csökken és a földhivatalnak mindössze 15 napja van döntést hozni. A gyorsított eljárásnak azonban ára van, az általános 66,- euros okmánybélyeg helyett ugyanis ebben az esetben 266,- eurosat szükség megvásárolni.

   A tulajdonjog átruházásával további intézkedések is járhatnak.

   Sokakban felmerül a kérdés, mi a teendő az energiaszolgátatókkal kapcsolatban a tulajdonjog átruházása után, gondolunk itt a víz-, villany-, gázszolgáltatásra. Ezek átíratása az új tulajdonos nevére törvényileg csakugyan nincs időhöz kötve. Javaslott viszont ezeket belefoglalni a szerződésekbe, ezzel is elkerülni a jövőben felmerülő kellemetlenségeket. Az előző tulajdonosnak, kinek addig a nevén szerepeltek a felsorolt szolgáltatások, természetesen érdeke minél hamarabb hivatalosan elintézni ezek átíratását az új tulajdonosra, hiszen minek gyűjtögetné egy olyan ingatlanhoz fűződő számlákat, mely már nem tartozik tulajdonába. Az e fajta, vagy más későbbiekben felmerülő konfliktus elkerülése érdekében javaslott a fentebb említett szerződések megírásával, esetleg az általunk otthon megfogalmazott szerződés átnézésével, ill. kijavításávál felkeresni egy ügyvédi irodát. Egy ügyvéd minden olyan részletet bele tud foglalni egy szerződésbe, melyekkel a tapasztalt konfliktusokat el tudja kerülni, és melyek mindkét szerződő fél javait figyelembe veszik, valamint a bejegyzési javaslat megfogalmazásával nem ad lehetőséget arra, hogy a földhivatal megszakítsa az eljárást döntésével.

   A földhivatalnak nem elég a bejegyzési javaslat.

   A bejegyzési javaslatot természetes nem csupán önmagában kell benyújtani. A kérelmen túl be kell nyújtani a tulajdonjog módosulását igazoló okiratot, példaként említhetjük az adásvételi, ajándékozási, csere, tulajdonközösséget megállapító vagy megszüntető szerződést. További kötelező melléklete a javaslatnak az elektronikus okmánybélyeg, amit közvetlen a hivatalban vagy a postán is meg lehet vásárolni. Esetlegesen felmerülő mellékletei a bejegyzési javaslatnak, melyek bizonyos konkrét esetekben szükségesek lehetnek, a szerződő felek becsületbeli nyilatkozata, tervrajz, a lakáskezelő hátralékról szóló igazolása.

JUDr. Bános Róbert

www.banos.sk